随着城市建设的发展，我市基础设施不断加强，居住环境日益优化，城市面貌和居住条件比过去也有了很大的改观。但是我市仍然有一些老旧小区环境卫生差、面貌旧，公共设施不配套、公用设备老化，乱搭乱建、乱停乱放现象严重、管理不规范。为此，开展老旧小区综合整治工作尤为重要，这项工作既是提升城市形象、改善民生的需要，也是构建和谐社区的需要。老旧小区综合整治是一项顺民心、得民意的利民工程，必将深受广大人民群众欢迎。

　　一、我市老旧小区现状

　　目前，我市老旧小区基本是无主管部门、无物业单位、无人防、物防、技防的“三无小区”。如田家庵区，现有老旧小区175个，涉及近12万多居民。这些小区的现状：一是基础设施薄弱，维修养护难。中心城区老旧住宅区基础设施当初规划建设标准低，配套也不完善，水管线路混乱，电线老化，路灯损毁严重，很多老旧小区多为开放式、半开放式小区，监控设施不完善，治安防治方面存在问题。二是物业费收缴率低，物业服务保障难。很多居住在老旧小区的的业主认为物业公司服务不到位，收费不透明；有的业主认为小区基础设施差，生活环境质量低，不愿交物业服务费用，原本交物业费的业主认为吃了亏，也跟风拒交。老旧小区物业费收缴率低，导致物业公司经营压力逐年递增，亏损经营又导致物业服务人员劳动报酬降低、人员流失严重、服务质量下降。三是政策法规不完善，管理难、执法难。老旧小区普遍存在少数业主为一己私利，随意改变房屋使用性质（作餐饮、旅馆、棋牌室等），影响相关业主权益，造成业主投诉，并将矛盾转嫁给物业服务主体，而物业服务企业(主体)不具备查处的权限，协调劝阻作用不大，造成管理难。因政策法规不完善，导致职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，执法难，出现业主违规装修、违规停车、毁绿占绿、破坏公共设施、侵占公共部位等小区各类违章违规事件。

　　二、老旧小区综合整治工作面临的困难

　　田家庵区于2014年10月8日启动了柏园新村环境综合整治工作，投入120万元，改造排水管道、整修道路，粉刷美化墙体、安装路灯，清运垃圾、设置垃圾容器，拆除违法搭建、规范和改造饮食摊点，并引入新的物业公司提升管理水平。现在，柏园新村环境综合整治已结束，柏园北村正在整治中。田家庵区正在积极谋划，计划用三年时间逐步完成“三无小区”的综合整治和物业管理的全覆盖。但老旧小区综合整治工作是一项复杂的工程，涉及到方方面面，实际工作中遇到诸多问题：一是少数居民缺乏大局意识。群众意见不统一，公共利益意识差，少数居民诉求过高，有的甚至有抵触情绪，整体意识、大局意识不够。二是整治经费不足。我市老旧小区面广，施工环境复杂，没有作业面，管网乱，没有设计图，建设改造难度大。因此资金需求大，仅靠政府补贴，财政压力大。三是缺乏管理机构。很多小区没有业主委员会，业主与物业没有良好的沟通渠道，有业主委员会的，也只愿维护自己的利益又不愿参与管理工作，居民对政府依赖程度高，对政府要求高。

　　三、我市老旧小区综合整治的建议

　　在调研的基础上，我们针对当前面临的困难和问题，提出如下建议：

　　1.加强宣传，营造氛围。为使老旧小区改造工作深入人心，让广大居民充分了解改造的好处和意义。采取有效宣传手段，引导群众自觉缴纳物业费，向居民讲政策、讲好处。引导、教育及建立双方沟通机制，成立业主委员会，强化业主自我管理意识并监督物业公司管理工作。

　　2.多方筹措资金。在政府适当加大资金补贴的基础上，对“有偿社区服务管理”加以关注，给予适当的政策，许可收费，以便老旧小区改造后的长效管理得到落实。

　　3.政府主导，引入市场机制。用以奖代补的方式吸引物业公司竞标，规范物业公司管理状态，收费要公示，发挥政府服务作用，街道要有参与管理权和对物业公司的监督权。

　　4.加强协作，多措并举。针对基础设施差，物业无力改造现象，建议发挥房屋维修基金的作用，能及时用于基础设施改造。同时针对房屋开发公司重开发，轻管理，建议新开发企业销售房屋前交付物业一部分启动和管理资金，作为房屋交付前提条件。

　　5.制定政策，规范操作。加快完善相关配套政策和法规，为老旧住宅小区综合整治工作提供政策和法规保障。老旧小区综合整治并非几个部门简单的短期突击工作就能达成目标，这样一项综合系统的整治工程，需要制定相应配套的政策和规范性文件来加以规范。

　　总之，要通过老旧小区的综合整治，把“老旧小区”打造成为一个个各具特色、环境优美、舒适方便、安全文明的和谐社区。